フラット35Sエコの金利引き下げとは？
フラット35Sエコは優良住宅支援制度によって、省エネルギー性や耐震性に優れた物件を購入する場合に借り入れ金利を一定期間引き下げるという制度です。シミュレーションでもわかるように、その引き下げ効果は非常に大きく時には数百万円もお得になるなどできれば利用しておきたい制度であることには間違いありません。ただ引き下げを受けるためには一定の条件を満たす必要がありますし、また優遇を受けるための申し込み期間も限られています。当サイトではそのメリットをしっかりと把握し、技術基準や審査についても研究。あなたのお役にたてる情報をご紹介しています。
フラット35Sエコ金利ランキング
 楽天銀行 | |
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フラット35取り扱い金融機関の中でも当サイトナンバーワンの人気なのが楽天銀行。全ての取り扱い金融機関の中でも最低水準の金利を常に提供。融資事務手数料は楽天銀行を返済口座に指定することで融資額の1.05％まで引き下げられるなど諸費用が安いのも特徴。低金利と安い諸費用で支払総額を低く抑えることができると評判です。もちろんフラット35Sエコの金利引き下げにも対応。さらに楽天銀行独自のサービスも大きな魅力。今一番注目されているのが変動金利の住宅ローンとフラット35を組み合わせて借りることができるミックスプランとして新しく登場した「固定と変動」です。固定よりも低い金利の変動タイプの住宅ローンを組み合わせることでさらにお得になっています。また頭を悩ませている方も多いつなぎローンも独自に用意しているのでその心配も必要無し、簡単に申し込みが可能。他にも入院保障付き失業保障特約や3大疾病特約付き機構団信を用意するなど将来的なリスクにも対応可能と借り手の立場に立った条件のいいサービスが受けられるおすすめの商品です。
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 新生銀行 | |
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新生銀行パワースマート住宅ローンはフラット35の商品ではなく一般のローンになりますが、長期固定金利でも低水準という特徴と非常に良い借り入れ条件で口コミ人気も高いためここで紹介しています。新生銀行の一番の特徴は保証料0円、繰上返済手数料0円、団体信用生命保険料0円という3つの0円。特に繰上返済は1円から何度でも可能なので毎日気軽に行うことまでできてしまいます。最低金額が100万円からとなっているフラットと比較するとその条件の良さはさらに上を行くことに。また通常団信生命保険の保険料は年間にすると10万円以上かかりますから借り入れ条件は圧倒的に新生銀行の方が良いということになります。また事務取扱手数料も一律50,000円と低く、その他の諸費用抑えられているなどメリットが多いのが魅力。住宅ローン借り換えでは借り入れ期間を延長することができてこれにより毎月の返済金額を減らすこともできます。比較ランキングで常にトップクラスの人気のおすすめ商品です。
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 SBI住宅ローン | |
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SBI住宅ローンは平成22年度取り扱いシェアナンバーワンを達成するなど以前から人気の高い住宅金融専門会社。業界最低水準の金利を常に提供しているということで人気があります。全国に住宅ローンのお店を100以上展開し、相談や申し込みなどが対面で可能という点が特徴。今人気のネット銀行とは全く反対のサービスといえるでしょう。優良住宅取得支援制度にももちろん対応。全期間固定でも低い水準の金利のメリットは非常に大きくなっています。またSBIフラットハーフ＆ハーフという変動タイプの商品と組み合わせた金利ミックスプランも登場。長期固定の安心感と変動タイプの低金利のメリットを最大限に活かせるようになりました。また日本初の8疾病保障特約プレミアムで将来的なガンや成人病のリスクに備えることが可能。その他にも失業保障特約や、火災保険の割引が受けられるなどメリットの多い商品になっています。
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 住信SBIネット銀行 | |
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新世代のネットバンクとしてその好条件のサービスと低金利の魅力によって多くの方から支持されているのが住信SBIネット銀行の住宅ローンです。繰上返済手数料0円・保証料0円・団体信用生命保険料0円という現時点で最高のう条件を達成。さらにすごいことに8疾病保障も0円で付帯して将来の備えも万全。フラット35に劣らない低水準を達成している金利の低さも大きな魅力。また、ミックスプランを新しく提供し始めるなど常により便利に、そして使い勝手のいい商品になるように改良されているのも注目のポイント。資料請求から契約まで手続きはネットと郵送で完結。全国どこに住んでいても、毎日忙しいという方でもしっかり対応可能。変動タイプ金利は他の金融機関と比較して最低水準となっている点も目が離せません。※ 住信SBIネット銀行も新生銀行と同様一般の住宅ローンですがその好条件には定評があり自信を持っておすすめできるためここで紹介しています。
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 ソニー銀行 | |
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ソニー銀行住宅ローンは変動と固定を返済中でもいつでも変更できたり、金利と手数料で2つの種類からまずは選ぶなど自由度の高さが特徴。借り入れ条件も繰上返済手数料0円で1万円から・保証料0円・団信生命保険料0円という現在最高レベルの条件をクリア。諸費用が低く、低金利という住宅ローン選びのポイントが抑えられ比較サイトでも人気が高い商品となっています。また契約手続きを最後までサポートしてくれる専任のアドバイザー制度などもあり安心して資料請求から申し込みまで可能。現在利用している方の8割が借り換えで利用していることからもわかるようにその条件の良さは特筆もの。借りる前も借りた後もべんりな商品として口コミ人気の高さも見逃せません。※ 一般の住宅ローン商品です。
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フラット35Sエコとは？
フラット35Sエコは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している長期固定金利の住宅ローンです。
住宅金融支援機構では、前身である住宅金融公庫の時代から、マイホームの購入を支援する目的を持って低金利で長期固定住宅ローンを提供してきました。
その仕組みは、住宅金融公庫が不動産担保証券を発行して資金を調達し、金融機関の債券を買い取って証券化することにより、流動性を高めるというものでした。
2004年にこの証券化事業をフラット35と改称し、最長35年間の長期固定金利ローンを実現しました。
2007年には住宅金融公庫が住宅金融支援機構へと変わりましたが、ややスタイルを変えながらもその時々の流れに合わせた変更を行いながら継続しています。
フラット35Sエコとは、省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅の購入・建築資金として住宅ローンを組む場合、借入れ金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット35Sの金利引き下げは、2005年からスタートしました。恒久的な制度ではなく、2010年12月で終了する予定になっていましたが、景気回復が思わしくない状況を受けて2011年12月30日まで延長されました。
さらに、東日本大震災の復興に関する支援とCO2削減対策を推進するために、フラット35Sエコという特別措置が2011年10月以降適用されます。この特別措置は、2012年10月末までの申し込みで終了の予定です。
フラット35には、「買取型」と「保証型」という２種類の方式がありますが、現状では、ほとんど買取型しか提供されていません。
買取型では、住宅金融支援機構が民間の金融機関から住宅購入者に行った融資の債権を買い取ります。その債券を担保にして不動産担保証券を投資家に売りますので、返済利息は、投資家への利息として支払われることになります。
このような仕組みによって比較的低い長期固定金利が実現できているわけです。
もう一方の保障型は、現在では、三菱東京UFJ銀行でしか受け付けていません。その申し込みも2012年3月30日で終了してしまう予定です。
住宅金融公庫時代は、住宅金融公庫が直接貸付を行っていましたが、現在の住宅金融支援機構では、貸付は提携している金融機関が行います。
フラット35の申し込み条件は住宅金融支援機構が定めていて、物件に対する審査はおもに住宅金融支援機構が行いますが、ローン審査は各金融機関が独自に行います。
また、金利や手数料については、各金融会社が独自に設定しているため差が激しくしっかりと比較してお得な金融機関を選ぶ必要がああるのも大きな特徴です。
フラット35Sエコシミュレーション
今回は、フラット35Sエコを利用した場合の総支払い額をシミュレーションしてみたいと思います。
モデルケースとして、下記の4つの条件で借り入れると仮定しシミュレーションを行いました。
◆ 借り入れ金額：3000万円
◆ 返済期間：35年
◆ ボーナス月の追加負担：なし
◆ 元利均等方式
【ケース１：フラット35】
まず、35年の固定金利でローンを組むことを考えます。2011年12月現在で、金融機関で最低は2.21％、この条件で借り入れたとして計算すると毎月の返済額は10万2641円となり、総返済額は4310万9220円になります。
【ケース２：フラット35Sエコ】
次に、35Sエコの場合を検討してみます。被災地以外で最も金利優遇の大きいAプランの場合には、当初5年間の金利が−0.7％優遇されますので金利は1.51％に、6〜20年の金利は−0.3％優遇されますので1.91％となります。毎月の返済額を計算してみると、当初5年間は9万2001円、6〜20年は9万7200円、21年以降は9万9305円になりました。総返済額は、4089万960円となり、ケース１と比較して222万程度少なくなります。
【ケース３：フラット35Sエコベーシック】
では、金利優遇幅の小さい、ベーシック（Bプラン）の場合を検討してみます。このプランでは、当初10年間が−0.3％引き下げられますので、1.91％となります。毎月の返済額を計算してみると、当初10年間は9万7997円、11年以降は10万1422円となりました。総返済額は4218万6240円となり、ケース１と比較して92万円程度少なくなります。大きく引き下げられた35Sエコにはかないませんが、わずか0.3%の引き下げでも、元金が多いため返済初期の金利が下がるということが非常に効果的だということがおわかりいただけると思います。
【ケース４：フラット35Sエコ＋繰上げ返済】
ケース２の場合、トータルで222万円以上返済額が低減されることがわかりましたが、繰上げ返済を使うとさらなる低減が期待できます。フラット35で支払うはずだった金額と35Sエコで支払っている金額の差額を毎月ためておくことにします。100万円以上から繰上げ返済をすることができますが、10年7ヶ月経つと差額の貯蓄だけで100万円に達します。ここで、この100万円を繰上げ返済したと仮定します。期間短縮型の繰上げ返済を選べば、この段階で返済期間が1年4ヶ月短縮されます。その後も差額を貯蓄すると、返済開始から28年10ヶ月のときに再び100万円の繰上げ返済が可能になります。最終的には32年9ヶ月で返済を終えることができます。総返済額は3815万4554円となり、ケース１と比較して495万円程度低減することができます。
このようにほんの少しの差でも総返済額で見てみると大きな差になることがシミュレーションによってわかります。融資を受ける金融機関を選ぶ際にはこういったシミュレーションを積極的に活用していくようにしましょう。
※ 上記の計算はシミュレーションによる仮計算であり実際の返済額とは異なります。
フラット35Sの適用条件と基準は？
今回は、フラット35Sエコの適用条件についてみてたいと思います。これはあくまでも特例措置ですから、まず、基本的な基準を満たしていないといけません。主な借り入れ基準は、以下の通りです。
【人に対する要件】
◆ 申し込み時の年齢が70歳未満（親子リレー返済の場合は除く）
◆ 返済完了時の年齢が80歳以下
◆ 日本国籍、または永住許可を受けている
◆ 融資金額は、100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価格の100％以内
◆ 総返済負担率が30％以下（年収400万円未満の場合）、35％以下（年収400万円以上の場合）
◆ 借り入れ対象の住宅や土地を、申込者本人が所有するか、共有持分を持つ
◆ 申込者本人または親族が住むための新築住宅の建設・購入資金または、中古住宅の購入資金
総返済負担率とは、年収に対する全ての借入れの年間返済額の比率を指します。全ての借り入れとは、申し込む融資を含めて、その他のクレジット、キャッシングなどによる借り入れを指します。
また、建物に対する融資になっており、土地のみの購入や、リフォームのための資金は含まれません。
【物件に対する要件】
◆ 住宅の床面積が70m2以上（一戸建て住宅などの場合）、30m2以上（マンションなどの共同住宅の場合）
◆ 住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗、事務所等）の床面積以上
◆ 土地を含んだ建設費または購入価格が1億円以下
◆ 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
物件に対する最後の要件である、技術基準に適合しているという点が結構厄介です。
接道の条件、断熱構造、遮音構造、耐久性などに関する基準が定められており、建物の審査に関しては、一般の住宅ローンより厳しくなっています。
フラット35Sエコでは、上記の基準を満たした上で、さらに下記の要件のいずれか１つを満たす必要があります。
◆ 省エネルギー性（省エネルギー対策等級４の住宅）
◆ 耐震性（耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上の住宅または免震建築物）
◆ バリアフリー性（高齢者等配慮対策等級３以上の住宅）
◆ 耐久性・可変性（劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２以上の住宅）
また、金利引き下げを20年間適用される場合には条件が厳しくなり、下記の要件のいずれか１つを満たす必要があります。
◆ 省エネルギー性（「エネルギーの使用の合理化に関する法律」に基づく「住宅事業建築主の判断の基準」に適合する住宅（１戸建て住宅に限る））
◆ 耐震性（耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）３の住宅）
◆ バリアフリー性（高齢者等配慮対策等級４以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級３でも可））
◆ 耐久性・可変性（長期優良住宅）
2011年10月1日以降に申し込む場合には、新たなカテゴリーが誕生して、適用条件が多少変更されています。